Skatt ved salg av bolig i Spania
Når man har omsider bestemt seg for å selge eiendommen sin i Spania, er det viktig å være klar over at det blir en del kostnader. Megler, attester fra arkitekt, advokat og resterende felleskostnader hos sameie/skattekontor er ofte de utgiftene som man tenker først og fremst når man skal selge i Spania, men det er viktig å ikke glemme å ta hensyn til skatt. Dersom man er forberedt på alle kostnader, inkludert skatt, som kan forekomme ved salget av boligen sin i Spania, sitter man mye tryggere mot eventuelle overraskelser.
Vi skal gå gjennom noen av de aktuelle skatter som kan oppstå ved salg.
IBI - Lokal eiendomsskatt
Som selger er du ansvarlig for spansk lokal eiendomsskatt (IBI) som håndteres av kommunen. Dette er ofte trukket via autogiro fra din spanske nettbank, og det året du skal selge er du ansvarlig for andelen fram til overtakelsesdatoen. IBI kan ha en viss størrelse, og dermed er det viktig at din advokat sørger for at du ikke betaler mer enn det du må det året du selger. Dersom du har allerede betalt for IBI-en for nåværende år, kan din advokat kreve ved oppgjøret at kjøper dekker andelen fra overtakelsesdatoen fram til 31. desember.
Plusvalia – lokal gevinstbeskatning på tomten
Ved ethvert eierskifte utløses en såkalt plusvaliaskatt – dette er en kommunal skatt på verdistigningen av tomten. Skatten avhenger av eiertid og størrelse på tomten. Beregningen tar i betraktning overtakelsesdato mot salgsdato. Det er imidlertid kommunen som utregner plusvalia skatten etter at salget er gjennomført. Som advokater har vi mulighet til å estimere og beregne plusvalia dersom vi har den catastralverdien av tomten (dette fremkommer ofte på IBI-kravet).
Man kan søke om fritak fra å betale plusvalia dersom det ikke har vært noe gevinst ved salg av bolig. Dersom du har en pålitelig advokat ved salg av din bolig, vil han eller hun komme bistå deg med dette slik at du kun betaler den skatten loven sier du er nødt til å betale.
Det er kjøper som holder tilbake beløpet for betaling av plusvalia fra kjøpesummen, det er derfor viktig at din advokat følger opp at den betales av kjøper.
Statlig spansk gevinstbeskatning – har det vært gevinst?
Den største og viktigste skatten man er pålagt til å levere til spansk skatteetat er gevinstskatt. Ofte har man kjøpt eiendom i Spania både for den gleden man har av å eie et fast sted i Syden, men også som et investeringsobjekt. Det er derfor ikke sjelden at når man velger å selge er det fordi det har vært en verdistigning av eiendommen i Spania. Det er dermed viktig å ha god kontroll på spansk gevinstbeskatning. Din advokat skal kunne regne ut dette for deg ved sakens start, slik at du kan være forberedt på hva nettooppgjøret ditt vil være.
Beregningen av gevinstbeskatningen tar i betraktning summen eiendommen ble kjøpt for, kostnader ved kjøp (vanligvis advokat, notar, tinglysningsgebyr og skatt) mot salgssummen og kostnader ved salg (vanligvis megler, advokat). Beregningen vil se ut som følgende:
Gevinst = (salgssummen – salgskostnader) – (kjøpesummen + kjøpskostnader)
Prosenten av gevinsten som skatteetaten i Spania krever er 19%. Ved salg vil kjøper ha holdt tilbake 3% av kjøpesummen for evt. innbetaling av gevinstbeskatningen. Dersom man ikke har hatt gevinst (eller tap), kan din advokat søke om tilbakeføring av den 3% som er blitt holdt tilbake. I noen tilfeller kan dette dreie seg om en vesentlig sum. Man har en frist av 3 måneder etter innbetalt 3% for å søke om tilbakeføring.
Dersom du har leid ut eiendommen og benyttet årlig avskrivning i beregningen av skatten av utleievirksomheten (redusere eiendommens verdi på grunn av alder), reduseres inngangsverdien av eiendommen forholdsmessig; dette kan føre til høyere gevinstskatt ved salg.
Eier du en eiendom via et selskap, er disse avskrivningene pålagte.
Det er verdt å notere at man må ha levert spansk selvangivelse til skatteetaten i de siste 4 årene for å kunne kreve tilbakeføring av dette. Det er derfor ekstra viktig at du forhører deg med din advokat om dette.
Vi hos Rede Spanske Advokater har spesialisert oss innen spanske eiendomstransaksjoner og skattekonsekvenser av slike transaksjoner. Dersom du har spørsmål eller lurer på noe, ikke nøl med å ta kontakt med oss for en helt uforpliktende samtale.