Oppdaget feil eller mangel etter boligkjøpet – hva gjør du?
For mange er boligkjøpet livets største investering. Når det kort tid etter overtakelse dukker opp fukt, lekkasjer, elektriske feil, råteskader, skadedyr, setningsskader eller andre forhold som ikke var forventet, kan det raskt oppstå usikkerhet: Har du et krav? Hva og hvor mye kan kreves? Hvem skal varsles? Hvor raskt må du reagere? Og hva må dokumenteres?
Det er en rekke regler det er viktig å kjenne til, og det er en fordel å handle raskt når man avdekker et forhold som man mistenker kan utgjøre kjøpsrettslig mangel. I det videre vil det redegjøres for de viktigste punktene kjøper bør tenke på i denne forbindelse.
Når foreligger det en mangel etter boligkjøp?
Utgangspunktet etter avhendingslova § 3-1 er at eiendommen har mangel dersom den ikke samsvarer med det som er avtalt. Avtalegrunnlaget omfatter bl.a. kjøpekontrakten, salgsoppgave, tilstandsrapport, selgers egenerklæring, og øvrige opplysninger gitt før avtaleinngåelse, dvs. ved budaksept.
Det kan også foreligge mangel dersom selger har unnlatt å gi opplysninger kjøper hadde grunn til å forvente å få, og som har innvirket på kjøpet, jf. § 3-7, eller dersom det er gitt uriktige opplysninger som kan ha påvirket kjøpet, jf. § 3-8.
Det kan også foreligge en mangel dersom eiendommen ikke samsvarer med kjøpers berettigede forventninger, jf. avhl. 3-2. Denne generelle «sekkebestemmelsen» stiller ingen krav om selgers kjennskap, og av bevismessige årsaker er derfor dette mangelsgrunnlaget i praksis et mest anvendelige. For en nærmere redegjørelse av bestemmelsen innhold og vurderingstema, vises det til egen artikkel om dette, som du kan lese her.
Samtidig følger det av § 3-10 at kjøper som hovedregel ikke kan påberope seg forhold som vedkommende kjente eller måtte kjenne til ved kjøpet. Det er derfor avgjørende å vurdere den påståtte mangelen opp mot opplysningene som ble gitt før avtaleinngåelsen.
Bevisbyrde
Som kjøper må du normalt sannsynliggjøre at det foreligger en mangel, at mangelen var til stede eller hadde sin årsak i forhold som forelå ved risikoens overgang, og hvilket økonomisk tap eller verdiminus mangelen medfører. Dette omtales ofte som kjøpers bevisbyrde.
Reklamer til selger og selgers forsikring
Avhendingslovens stiller krav om at kjøper må reklamere over et forhold «innen rimelig tid» fra forholdet ble eller burde blitt avdekket, jf. avhendingsloven § 4-19.
vilkåret om «rimelig tid» er av Høyesterett tolket som ca. 2-3 måneder, avhengig av omstendighetene i den konkrete sak.
Oversittelse av reklamasjonsfristen medfører at man taper retten til å fremme et krav, under forutsetning at selger/selgers forsikring påberoper for sen reklamasjon.
Det er derfor kritisk å sende en såkalt nøytral reklamasjon til selger/selgers forsikring så snart man har fått en overordnet oversikt over forholdet. Det innebærer ikke at forholdet må dokumenteres, det holder at man redegjør for hva som er avdekket og at man gjør det klart at selger/selger forsikring anses ansvarlig, og at det vil fremmes en misligholdsbeføyelse.
Når dette er gjort er den relative reklamasjonsfristen avbrutt, og man har da normalt god tid på å dokumentere forholdet nærmere. Når kravet er tilstrekkelig dokumentert, kan man fremme en spesifisert reklamasjon.
Selgers utbedringsrett – avhendingsloven § 4-10
Etter avhendingslova § 4-10 har selger/selgers forsikring som den klare hovedregel rett til å utbedre mangelen. Dersom kjøper nekter å akseptere en uforbeholden retting, kan kjøper tape retten til å fremme krav om prisavslag og heving av kjøpet. Dette følger av avhl. § 4-10 fjerde ledd og langvarig rettspraksis. Kjøper kan imidlertid fremdeles kreve erstatning, men i praksis er det vanskeligere å nå gjennom med et erstatningskrav enn et krav om prisavslag, som følger av ulikheter i vilkårene som må være oppfylt.
Selgers rett til utbedring er likevel ikke ubegrenset. Retting må kunne skje uten urimelig kostnad eller ulempe for kjøper, og innen rimelig tid. Fristen løper fra selger/forsikringen er blitt gjort kjent med reklamasjonen.
Innhente fagkyndig dokumentasjon for å underbygge mangelskravet
Når forholdet avdekkes, er det hensiktsmessig å dokumentere forholdet. Ta bilder og video, noter når feilen ble oppdaget, ta vare på korrespondanse, og unngå å gjøre større utbedringer før selger eller selgers forsikringsselskap har fått mulighet til å undersøke forholdet. Akutte tiltak for å begrense skade, for eksempel stans av lekkasje, bør likevel gjennomføres og dokumenteres, da kjøper har en skadebegrensningsplikt.
Ofte er det behov for å innhente en uavhengig fagkyndig vurdering, f.eks. fra byggmester/bygningsingeniør, takstmann, rørlegger, elektriker, statiker, e.l. En solid fagkyndig rapport er gjerne bærebjelken i kravet, og det er derfor viktig at det utformes et presist mandat før fagkyndig rekvireres. Dokumentasjonen bør være konkret og etterprøvbar. Bilder, fuktmålinger, åpninger i konstruksjon, rapporter, pristilbud, fakturaer og skriftlige vurderinger kan få stor betydning for mangelspørsmålet.
Når kravet er dokumentert – valg av misligholdsbeføyelser og videre prosess
Når kravet er tilstrekkelig dokumentert, er neste steg å fremme en eller flere misligholdsbeføyelser. Det kan f.eks. være krav om prisavslag, erstatning, heving eller retting.
Den mest vanlige misligholdsbeføyelsen er krav om prisavslag basert på hva utbedringskostnadene utgjør, jf. avhl. § 4-12 annet ledd.
Dersom kravet er tilstrekkelig dokumentert, men selger/selgers forsikring avviser kravet eller gir et utilfredsstillende forlikstilbud, vil neste steg normalt være å varsle søksmål, for deretter å forfølge saken rettslig til domstolene, forliksrådet, finansklagenemden, eller andre rettslige organer/tvisteløsningsordninger.
Frister det er viktig å kjenne til
I avhendingsretten er det flere frister og regler som det er kritisk å være oppmerksom på. Oversittelse av nedstående frister medfører ofte rettstap, dvs. at man taper retten til å fremme krav.
Relativ reklamasjonsfrist: Dette er fristen for å fremme en nøytral reklamasjon etter at forholdet blir avdekket. Fristen er gjennomgått ovenfor, og er på 2-3 måneder fra forholdet ble eller burde blitt avdekket.
Absolutt reklamasjonsfrist: Det løper i tillegg en frist på 5 år fra overtakelse av boligen. dersom man avdekker og retter en nøytral reklamasjon for en mangel innenfor disse 5 årene, kan man gjøre kravet gjeldende.
Foreldelsesfrist: Reklamasjonsfristen må ikke forveksles med foreldelsesfristen.
Selv om kjøper har reklamert i tide etter avhendingsloven, kan kravet senere gå tapt dersom det foreldes. Foreldelse reguleres først og fremst av foreldelsesloven, ikke avhendingslova. Den alminnelige foreldelsesfristen er tre år, jf. foreldelsesloven § 2. Dersom forholdet først oppdages mindre enn ett år før fristen utløper, gjelder en tilleggsfrist på ett år fra det tidspunkt fordringshaveren fikk eller burde skaffet seg kunnskap om forholdet, jf. foreldelsesloven § 10.
For å avbryte foreldelse må det som regel tas rettslige skritt, for eksempel forliksklage eller stevning, med mindre selger erkjenner ansvar på en måte som avbryter fristen.
Passivitetsregler: I tillegg til ovennevnte frister, gjelder det i tillegg ulovfestede regler om bortfall av fordringer som følger av passivitet. I komplekse mangelsaker kan det ta lang tid å dokumentere kravet sitt. Dersom man ikke følger opp reklamasjonen over lengere tid, vil selger/selgers forsikring kunne legge til grunn at kravert ikke blir forfulgt.
Av lojalitetshensyn må derfor kravet holdes i hevd ved å holde skyldneren fortløpende orientert om status, samt at kravet opprettholdes ved jevne mellomrom.
Det er ingen konkret frist for når et krav anses bortfalt som følger av passivitet, da det avhenger av omstendighetene i den konkrete sak. Det anbefales imidlertid å ikke la det gå mer enn 6 måneder mellom hver gang man sender en statusoppdatering og opprettholdelse av reklamasjonen.
Rede Advokater bistår i boligtvister
Rede Advokater har mange års erfaring med saker relatert til kjøp og salg av bolig etter avhendingslova, og tilbyr konkurransedyktige priser. Vi bistår både kjøper- og selgersiden i vurderingen av mangler, reklamasjon, dokumentasjon, rette krav, forhandlinger og eventuell tvisteløsning.
Vi bistår gjennom hele prosessen, slik at klienten sikrer seg rettighetene de har krav på.
Har du behov for bistand? Ta kontakt for en uforpliktende prat.
