Eierseksjonsloven og flertallskrav
Overordnet om eierseksjonsloven
Eierseksjonsloven regulerer forholdet mellom eierne i et eierseksjonssameie, forholdet mellom seksjonseierne og styret, og forvaltningen og driften av eierseksjonssameiet.
Formålet med loven er etter eierseksjonsloven § 1 å sikre interessene til både eierseksjonssameiet, de enkelte seksjonseierne, brukerne, utbyggerne og samfunnet. Loven gir blant annet regler om bruken av den enkelte seksjonen, disponeringen av fellesarealer og den nærmere forvaltningen av eiendommen som sameiet omfatter. Den avklarer også hvor lang seksjonseierens rettslige rådighet strekker seg, herunder hvilke avgjørelser eieren kan ta på egenhånd, og hvilke forhold som må behandles av sameiet i fellesskap.
Med en eierseksjon menes en selvstendig eierandel i et sameie, knyttet til en bestemt bruksenhet, jf. eierseksjonsloven § 4 bokstav a. Bruksenheten kan for eksempel være en boligseksjon, et kontor eller et lokale som brukes til næringsvirksomhet. Seksjonseieren har som hovedregel eksklusiv bruksrett til sin seksjon, men denne retten må utøves innenfor de begrensningene som følger av loven, vedtektene og eventuelle beslutninger i sameiet. Dersom eieren ønsker å gjøre større endringer, som ombygging, endret bruk eller installasjon av omfattende tekniske anlegg, kan det derfor være nødvendig med samtykke eller tillatelse.
Hver eierseksjon har sin egen sameiebrøk, jf. eierseksjonsloven § 7 første ledd bokstav b. Sameiebrøken uttrykker hvor stor andel seksjonseieren har i sameiet som helhet. Denne brøken får praktisk betydning blant annet ved fordeling av fellesutgifter, og kan også ha betydning for seksjonseierens stemmevekt eller innflytelse når saker behandles på årsmøtet.
Årsmøtet
Årsmøtet er sameiets øverste myndighet, og skal behandle styrets årsberetning, styrets regnskap og valg av styremedlemmer. Eierseksjonsloven utdyper videre hva årsmøtet kan behandle, hvilke flertallskrav som gjelder for beslutninger, hvem som har møte-, tale- og stemmerett, og krav til innkalling og protokoll.
Alle eierseksjonssameier skal ha vedtekter, og endringer i disse besluttes på årsmøtet med alminnelig flertall. Sameiet står i stor grad fritt til å utforme vedtektenes innhold, såfremt disse ikke strider med lovens ufravikelige regler, jf. eierseksjonsloven § 5.
Et flertall på årsmøtet kan ikke treffe beslutninger som gir noen seksjonseiere eller utenforstående en urimelig fordel på bekostning av andre seksjonseieres interesser. Mindretallets interesser vil måtte vike dersom det treffes en beslutning som samlet sett er til fordel for sameiet. For eksempel kan det være lovlig å bestemme at loftsarealet skal tilhøre leilighetene i øverste etasje, mens kjellerarealet skal tilhøre leilighetene i nederste etasje. Dette henger naturlig sammen med hvor leilighetene ligger i bygget og hvordan bygget er utformet.
Flertallskrav for beslutninger på årsmøtet
Hovedregelen er at beslutninger på årsmøtet tas med alminnelig flertall av de avgitte stemmene. Unntak fra dette følger av loven og eventuelt vedtektene i sameiet. For mer omfattende beslutninger kreves det et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene, og i de mest inngripende sakene stilles det krav om enstemmighet.
Dersom det treffes beslutninger eller gjennomføres tiltak uten nødvendig flertall, kan vedtaket anses ugyldig med den følge at forholdet/tiltaket må tilbakeføres dersom én eller flere av de øvrige seksjonseierne krever dette. For mindre inngripende tiltak kan det imidlertid gjøres unntak dersom en tilbakeføring vil medføre urimelige eller uheldige konsekvenser.
Endringer som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold
Den alminnelige forvaltningen og vedlikeholdet av sameiet ivaretas av styret i sameiet.
Tiltak som går ut over ordinær forvaltning og vedlikehold, herunder endringer av bebyggelsen eller tomten, krever derimot tilslutning fra årsmøtet med minst to tredjedels flertall.
Ordinært vedlikehold omfatter blant annet utbedring eller forhindring av skader, f.eks. utskiftning av røranlegg, vinduer, tak og drenering. Arbeider som innebærer en standardheving eller endrer eiendommens uttrykk uten å kunne anses som nødvendig vedlikehold, ligger normalt utenfor rammen av vanlig forvaltning og vedlikehold. Dette kan for eksempel være fullstendig rehabilitering av våtrom, utvidelse av vindusflater eller etablering av lysgraver.
Øvrige beslutninger som krever to tredjedels flertall
Andre beslutninger som omfattes av den kvalifiserte flertallsregelen er:
Omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter
Salg, kjøp, utleie eller leie av fast eiendom, inkludert seksjoner i sameiet som tilhører eller skal tilhøre seksjonseierne i fellesskap, eller andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning
Samtykke til at formålet for én eller flere bruksenheter endres fra boligformål til annet formål eller omvendt
Samtykke til reseksjonering som medfører at det totale antallet stemmer på årsmøtet øker.
Samtykke til sammenslåing av eierseksjonssameier
Ombygging eller annen tilrettelegging som fører til at bruksenheten kan brukes som bolig for flere personer enn det som er vanlig for bruksenheter med tilsvarende størrelse og romløsning
Behov for rettslig bistand?
Rede Advokater har lang erfaring med tvister og rådgivning tilknyttet eierseksjonssameier. Dersom du har behov for rettshjelp, er du hjertelig velkommen til å kontakte oss for en uforpliktende prat.
