Avvik eller mangel- når foreligger det en kjøpsrettslig mangel etter boligkjøp?

De fleste boligkjøp byr på overraskelser. Noen er trivielle, andre kostbare – og enkelte gir grunnlag for rettslige krav. Et gjennomgående spørsmål ved kjøp og salg av fast eiendom (avhendingsrett) er hvor grensen går mellom et avvik kjøper må akseptere, og en kjøpsrettslig mangel som gir kjøper grunnlag for å fremme misligholdsbeføyelser, f.eks. krav om prisavslag, erstatning eller heving.

Svaret er sjelden intuitivt, selv for kostbare feil, og krever en helhetsvurdering av informasjonsbildet som er presentert for kjøper forut for avtaleinngåelse, herunder salgsdokumentene og omstendighetene rundt avtaleinngåelse.

Denne artikkelen redegjør for skillet mellom avvik og mangel etter avhendingsloven.

Avvik og mangel – to ulike begreper

Et avvik kan klassifiseres som en feil med eiendommen eller boligens bygningsdeler.
Det kan dreie seg om konkrete feil ved enkelte bygningsdeler, funksjonssvikt, skade eller lignende. Et avvik utgjør imidlertid ikke automatisk en kjøpsrettslig mangel.

En mangel etter avhendingsloven forutsetter at boligen ikke er i samsvar avtalen.
Avvik er dermed et faktisk forhold, mens mangel er en rettslig kvalifikasjon av dette forholdet.

Det sentrale poenget er at avvik og mangel ikke er sammenfallende. Alle mangler bygger på et avvik, men ikke alle avvik utgjør en mangel i lovens forstand.

Sekkebestemmelsen i avhendingsloven § 3-2 – hva kan kjøper forvente?

Avhendingsloven § 3-2 fungerer som en generell sikkerhetsventil, eller på et mer folkelig språk «sekkebestemmelsen». Denne bestemmelsen kan komme til anvendelse uavhengig av om det foreligger bevis som tilsier at selger har tilbakeholdt opplysninger om eiendommen, jamføre avhendingsloven § 3-7, gitt uriktige opplysninger etter § 3-8, eller at det ikke foreligger et konkret brudd avtalen, jamfør § 3-1.

Hvorvidt det foreligger en kjøpsrettslig mangel etter denne bestemmelsen må vurderes i lys av hva som objektiv sett var forventbart. Subjektive betraktninger, slik som klanderverdighet hos selger, kan imidlertid være relevante i vurderingen.

Avhendingsloven § 3-2 første ledd lyder slik:

«Eigedomen har ein mangel dersom han ikkje er i samsvar med det kjøparen kunne forvente ut frå mellom anna eigedomens type, alder og synlege tilstand”

I lovens forarbeider, som utdyper hvordan man skal forstå denne lovbestemmelsen, så fremgår det bl.a. at:

«Det avgjørende er ikke hva kjøperen faktisk forventet, men hva kjøperen med rimelighet kunne forvente. Med andre ord beskytter bestemmelsen bare kjøperens berettigede forventninger”

Og videre

«Det abstrakte mangelsbegrepet i første ledd legger opp til en konkret helhetsvurdering. Formuleringen «mellom anna» gjør det klart at momentene som er nevnt, ikke utgjør noen uttømmende opplisting av relevante momenter. Et sentralt poeng er at den som kjøper en brukt bolig, normalt ikke kan forvente at boligen er i perfekt stand. Etter omstendighetene kan kjøperen til og med måtte finne seg i nokså betydelige feil og svakheter […] Er en bolig gammel, tilsier det isolert sett at det må forventes en del skader og svakheter som følge av slitasje. Motsatt vil det at boligen er ny, regelmessig medføre at kjøperen kan stille nokså høye krav.»

Når man anvender sakens faktum på jussen, så skal det foretas en bred helhetsvurdering av de relevante momenter i den konkrete saken.

Risikoopplysninger og kjøpers forventninger

Kjøpers berettigede forventninger må vurderes ut ifra informasjonen som er gitt om eiendommen før avtaleinngåelse – altså før budaksept. Salgsdokumentene, herunder kjøpekontrakt, tilstandsrapport, salgsoppgave med vedlegg og selgers egenerklæring står sentralt.

Der det er opplyst om usikkerhet, risiko, mulig svikt eller behov for nærmere undersøkelser, flyttes risikoen i større grad over på kjøper. Dersom en bygningsdel er beskrevet med høy tilstandsgrad (2 eller 3), eller det uttrykkelig er varslet om feil utførelse, ufaglært arbeid, fare for skjulte feil, e.l., vil senere påviste forhold kunne falle innenfor det kjøper måtte regne med.

Omvendt kan mangelfulle, uriktige eller bagatelliserende opplysninger bidra til at et avvik lettere kvalifiserer som mangel, eller der informasjonen gir et misvisende bilde av boligens faktiske tilstand. Dette gjelder uavhengig av om selger kjente til forholdet eller ikke.

Boligens alder og generelle standard er grunnleggende i mangelsvurderingen. En eldre bolig kjøpes med en annen risikoprofil enn en ny eller nylig rehabilitert eiendom.

Forventet levetid på bygningsdeler spiller ofte en sentral rolle. Tak, drenering, bad og tekniske installasjoner har begrenset levetid, og svikt som oppstår mot slutten av denne perioden vil kunne være noe kjøper må påregne. At fuktsjiktet på et 30 år gammelt våtrom svikter, eller at det oppstår lekkasje i et eldre yttertak, utgjør normalt et avvik – men ikke nødvendigvis en mangel. SINTEF Byggforsk opererer med levetidstabeller for ulike bygningsdeler, og disse brukes ofte som veiledning for hva som er forventet levetid og anbefalt brukstid for ulike bygningsdeler. Domstolene støtter seg relativt ofte på disse, men alderen er riktignok kun et moment i helhetsvurderingen.

Vurderingen endrer seg dersom bygningsdelen svikter vesentlig tidligere enn forventet, eller dersom det foreligger skjulte forhold som ikke harmonerer med alderen. Også her er samspillet mellom alder, informasjon og faktisk tilstand avgjørende. Det er også viktig å presisere at det er salgsdokumentene som i hovedsak danner grunnlag for kjøpers berettigede forventninger. Det innebærer at et forhold kan utgjøre en mangel selv om den berørte bygningsdelen er gammel.

Egenandelen etter avhendingsloven § 3-1 fjerde ledd

Kjøper har en lovregulert egenandel for kjøpsrettslige mangler pålydende kroner 10 000,-. Det er således kostnader som overstiger denne summen som kan kreves dekket – forutsatt at forholdet utgjør en mangel. Bestemmelsen er ment å avskjære bagatellmessige krav og unngå at partene og rettsapparatet belastes med småtvister.

Avslutning

Skillet mellom avvik og mangel er et av de mest sentrale – og misforståtte – temaene innenfor avhendingsretten.

Ved å forstå hvordan bl.a. alder, slitasje, forventet levetid, risikoopplysninger og informasjonsbildet som sådan påvirker helhetsvurderingen av hva kjøper objektiv sett hadde grunn til å forvente, blir det lettere å navigere i det rettslige landskapet.

I Rede Advokater har vi mange års erfaring med tvister knyttet til kjøp og salg av bolig.
Vi representerer både kjøper og selgersiden.

Har du et rettshjelpsbehov? Ta kontakt for en uforpliktende prat.