Når styret må handle: dette kan styret bestemme i eierseksjonssameiet

Styrets handlingsrom – fra løpende vedlikehold til store tiltak, mangelskrav og krevende beboersaker.

Taklekkasjen kan ikke vente til årsmøtet. Det kan heller ikke entreprenørens tilbudsfrist, vannet som trenger ned til naboen eller klagene over vedvarende støy. Styret må ofte handle raskt. Men handlekraft forutsetter også at styret kjenner grensene for sin myndighet – og vet når en sak må legges frem for ekstraordinært eller ordinært årsmøtet. En beslutning som treffes av feil organ, med feil flertall eller på et mangelfullt grunnlag, kan bli ugyldig og påføre sameiet både unødvendige kostnader og konflikter. I de mest alvorlige tilfellene kan styret bli personlig erstatningsansvarlig iht. regler om styreansvar.

Styret skal handle – innenfor riktig mandat

Styrets ansvar og myndighet er vidt, men ikke ubegrenset. Etter eierseksjonsloven § 57 skal styret sørge for vedlikehold og drift av eiendommen og forvalte sameiets anliggender i samsvar med loven, vedtektene og årsmøtets beslutninger.

Etter § 58 skal styret treffe alle beslutninger som ikke etter loven eller vedtektene er lagt til andre organer. Det innebærer at styret som utgangspunkt kan avgjøre de samme sakene som årsmøtet kan vedta med vanlig flertall.

Årsmøtet er likevel sameiets øverste myndighet, jf. § 40. Styret må derfor respektere vedtak og føringer fra årsmøtet som begrenser handlingsrommet i den konkrete saken. Styret kan heller ikke på egen hånd avgjøre saker som loven forbeholder årsmøtet, eller som krever kvalifisert flertall eller tilslutning fra samtlige seksjonseiere.

Før styret vurderer om et tiltak bør gjennomføres, må det derfor avklare om styret har myndighet til å treffe beslutningen. Det første spørsmålet er ikke om tiltaket er ønskelig, men hvem som har kompetanse til å beslutte det.

Vedlikehold eller endring – klassifiseringen er ofte avgjørende

Sameiet har etter eierseksjonsloven § 33 plikt til å holde fellesarealene, bygningen og felles installasjoner forsvarlig ved like. Nødvendige reparasjoner og utskiftinger kan derfor som utgangspunkt besluttes av styret som ledd i den løpende forvaltningen, selv om tiltaket er kostbart.

En stor regning gjør med andre ord ikke i seg selv tiltaket til en årsmøtesak.
Det avgjørende er tiltakets art: Skal bygningen bevares og vedlikeholdes, eller skal den endres? Ombygging, påbygging og andre endringer som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, må behandles av årsmøtet og krever minst to tredjedels flertall etter § 49.

Enkelte mer grunnleggende beslutninger krever uttrykkelig tilslutning fra samtlige seksjonseiere etter § 51. Dette gjelder blant annet tiltak som medfører en vesentlig endring av sameiets karakter.

Grensen må vurderes konkret. Utskifting av et utslitt tak med en tilsvarende og tidsmessig løsning vil normalt være vedlikehold, selv om arbeidet innebærer nødvendige tekniske oppgraderinger. Etablering av takterrasse, vesentlige fasadeendringer eller varig omdisponering av fellesareal kan derimot være endringer som må behandles av årsmøtet.

Før styret beslutter tiltaket, bør det derfor beskrive formålet, den tekniske nødvendigheten, de fysiske endringene og konsekvensene for seksjonseierne. Kostnaden og finansieringen må også avklares, men er ikke alene avgjørende for hvilket organ som har beslutningsmyndigheten.

Avklar ansvaret før regningen fordeles

Mange konflikter starter med en for rask konklusjon om at en skade inne i leiligheten er seksjonseierens ansvar. Utgangspunktet er at seksjonseieren vedlikeholder bruksenheten etter § 32, mens sameiet har ansvar for fellesarealene og felles installasjoner etter § 33. Plasseringen er likevel ikke avgjørende: Felles rør, ledninger og kanaler kan gå gjennom en bruksenhet uten at ansvaret går over på seksjonseieren. Vedtektene kan også fastsette en annen ansvarsfordeling.

Før styret fordeler ansvar og kostnader, bør skadeårsaken og nødvendige tiltak dokumenteres gjennom bilder og en fagkyndig vurdering. Vedlikeholdsplikt, erstatningsansvar og forsikringsdekning er ulike spørsmål. En grundig avklaring reduserer risikoen for at sameiet betaler feil regning eller retter kravet mot feil person.

Kostnadsfordelingen er en egen juridisk vurdering

At sameiet har vedlikeholdsansvaret og styret kan bestille arbeidet, avgjør ikke alene hvordan kostnaden til slutt skal fordeles. Etter § 29 er kostnader som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, felleskostnader og fordeles normalt etter sameiebrøken. Særlige grunner kan tilsi fordeling etter nytte eller forbruk. En annen fordeling kan bare fastsettes i vedtektene dersom de berørte seksjonseierne uttrykkelig samtykker.

Styret bør derfor skille mellom hvem som har vedlikeholdsplikten, hvem som eventuelt er erstatningsansvarlig, og hvordan kostnaden til slutt skal fordeles.

Mangler ved fellesarealene: Styret må sikre kravene

Ved mangler som utbygger eller entreprenør svarer for, er styret normalt fellesskapets representant. I HR-2021-493-A slo Høyesterett fast at den enkelte seksjonseier som utgangspunkt ikke kan kreve retting av mangler ved fellesarealene. Kravet må fremmes av styret eller samtlige seksjonseiere i fellesskap.

I HR-2025-451-A kom Høyesterett til at sameiet ved styret også kan reise erstatningssøksmål på ikke-kontraktsrettslig grunnlag, jf. § 60.

Styret bør derfor reagere tidlig, samle dokumentasjon, reklamere skriftlig og kontrollere foreldelsesfristene. Et berettiget krav kan gå tapt dersom ansvar og frister først avklares etter at dialogen har låst seg.

Når konflikten gjelder en seksjonseier

Bruken av seksjonen og fellesarealene må ikke påføre andre skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte, jf. § 25. Ved støy, ulovlig bruk, betalingsmislighold eller nektet adgang bør styret gå trinnvis frem: avklare faktum, påpeke pliktbruddet, sette en tydelig frist og dokumentere oppfølgingen.

Dersom seksjonseieren til tross for skriftlig advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan styret gi salgspålegg etter § 38. I de mest alvorlige tilfellene kan også fravikelse etter § 39 være aktuelt. Fravikelse krever fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller alvorlig plage eller sjenanse for andre.

Formkrav, bevis og forholdsmessighet må vurderes grundig før slike virkemidler tas i bruk.

Juridisk beredskap gir bedre styrearbeid

Styret trenger sjelden en lang juridisk utredning. Oftere trenger det et raskt og presist svar før et vedtak treffes, et varsel sendes eller en kontrakt signeres. En fast juridisk samarbeidspartner kan avklare styrets myndighet og riktig flertallskrav, kvalitetssikre møtepapirer og varsler, bistå i prosjekt- og mangelsaker og løse konflikter før de blir kostbare.

Et godt styrevedtak er ikke bare handlekraftig. Det er truffet av riktig organ, på et forsvarlig beslutningsgrunnlag og dokumentert i en protokoll som viser hvorfor beslutningen ble tatt.

Ta kontakt med Rede Advokater for en uforpliktende samtale om fast juridisk bistand til styret.