Vannlekkasje i eierseksjonssameiet: hvem har ansvaret – og hvem må betale?

Det drypper fra taket hos naboen i etasjen under. Vannet kan stamme fra badet, et rør eller et sluk – men også fra byggets tak eller fasade. Da melder to spørsmål seg raskt: Hvem har ansvaret for å utbedre årsaken til lekkasjen, og hvem må betale for skadene?

Svaret beror først og fremst på hva som har forårsaket lekkasjen, hvilken bygningsdel eller installasjon som har sviktet, og hvem som har vedlikeholdsansvaret for denne. I tillegg må det skilles mellom vedlikeholdsansvar, forsikringsdekning og et eventuelt erstatningsansvar.

Overordnet om ansvarsfordelingen mellom seksjonseier og sameiet

Utgangspunktet følger av eierseksjonsloven §§ 32 og 33. Seksjonseieren har vedlikeholdsplikt for sin bruksenhet, mens sameiet har vedlikeholdsplikt for fellesarealene og de delene av bygningen som ikke omfattes av seksjonseierens vedlikeholdsplikt.

Eierseksjonsloven § 32 første ledd lyder:

«Seksjonseieren skal vedlikeholde bruksenheten slik at skader på fellesarealene og andre bruksenheter forebygges, og slik at de øvrige seksjonseierne slipper ulemper. Vedlikeholdsplikten omfatter også eventuelle tilleggsdeler til bruksenheten.»

Eierseksjonsloven § 33 første ledd fastsetter tilsvarende sameiets vedlikeholdsansvar for fellesarealene. Bestemmelsen innebærer i hovedsak at sameiet har ansvaret for det som ikke faller inn under den enkelte seksjonseierens vedlikeholdsplikt.

Det sentrale spørsmålet er derfor ikke nødvendigvis hvor vannet viser seg, men hvilken bygningsdel eller installasjon som har sviktet.

Dersom lekkasjen eksempelvis trenger ned i underliggende etasjer, kan årsaken være en installasjon som seksjonseieren over har ansvar for. Men lekkasjen kan også skyldes et felles rør, tak, fasade eller en annen del av bygningen som sameiet har ansvar for.

En vanlig misforståelse er at seksjonseieren er ansvarlig dersom lekkasjen oppstår inne i en leilighet, mens sameiet er ansvarlig dersom flere seksjoner blir berørt. Dette er imidlertid ikke treffende i alle situasjoner.

Hva har seksjonseieren ansvar for?

Eierseksjonsloven § 32 angir flere bygningsdeler og installasjoner som i utgangspunktet omfattes av seksjonseierens vedlikeholdsplikt. Dette omfatter blant annet sanitærutstyr, varmtvannsbereder, vasker, badekar, sluk og visse rør og ledninger.

Seksjonseieren har også et uttrykkelig ansvar for å vedlikeholde våtrom slik at lekkasjer unngås.

 Dette innebærer blant annet at seksjonseieren må vedlikeholde badet og sørge for at sluk og avløp holdes i forsvarlig stand, i den utstrekning vedlikeholdsansvaret etter loven påhviler seksjonseieren. Det finnes imidlertid viktige grensedragninger.

Et praktisk eksempel er sluket på badet. Seksjonseieren har ansvar for løpende vedlikehold av sluket, herunder å holde det rent og funksjonelt. Selve utskiftingen av sluket ligger derimot som utgangspunkt til sameiet, jf. eierseksjonsloven § 32 femte ledd.

Tilsvarende kan enkelte rør ligge inne i en seksjon, men likevel være en del av en felles installasjon som sameiet har vedlikeholdsansvaret for. Plasseringen alene er derfor ikke nødvendigvis avgjørende.

Hva har sameiet ansvar for?

Sameiet skal vedlikeholde fellesarealene og bygningen for øvrig i den utstrekning vedlikeholdsplikten ikke ligger til den enkelte seksjonseier.

Dette vil typisk kunne omfatte:

• tak og fasade

• bærende konstruksjoner

• felles rør og ledninger

• drenering

• andre felles installasjoner

• utskifting av enkelte bygningsdeler som seksjonseieren bare har ansvar for å vedlikeholde, f.eks. sluk.

Også her må det foretas en konkret vurdering. At et rør fysisk befinner seg inne i en seksjon, betyr ikke nødvendigvis at seksjonseieren har ansvaret for det. Dersom røret er en del av et felles ledningssystem, kan imidlertid ansvaret ligge hos sameiet.

Vedtektene kan endre ansvarsfordelingen

Vedlikeholdsansvaret kan dessuten reguleres av sameiets vedtekter.

Eierseksjonsloven åpner for at vedtektene på visse vilkår kan fastsette en annen fordeling av vedlikeholdsplikten enn lovens utgangspunkt. Dette kan for eksempel være aktuelt dersom en seksjonseier har enerett til å bruke en bestemt del av fellesarealet.

Lovens utgangspunkt i §§ 32 og 33 gjelder derfor som hovedregel bare så langt ikke annet er fastsatt i vedtektene.

Når kan seksjonseieren bli erstatningsansvarlig?

Hvis en seksjonseier ikke oppfyller sin vedlikeholdsplikt og dette fører til skade, kan det oppstå et erstatningsansvar.

Et typisk eksempel kan være at seksjonseieren kjenner til en lekkende rørkobling eller et annet problem på badet, men unnlater å gjøre noe med det. Dersom det senere oppstår en lekkasje med følgeskader i underliggende eller tilliggende seksjoner eller fellesarealer, kan det oppstå spørsmål om seksjonseieren må erstatte tapet.

Det samme kan være aktuelt dersom en seksjonseier eller en håndverker som seksjonseieren har engasjert, skader en felles installasjon under oppussing.

I tilfeller som dette er det ikke lenger bare vedlikeholdsansvaret som er relevant. Man må også vurdere skadeårsak hvorvidt noen kan bebreides for skaden og om vilkårene for erstatningsansvar er oppfylt.

Når kan sameiet holdes erstatningsansvarlig?

Tilsvarende kan sameiet holdes ansvarlig dersom sameiet ikke har oppfylt sin vedlikeholdsplikt.

Sameiet har ansvar for å vedlikeholde bygningsdeler og installasjoner som faller inn under eierseksjonsloven § 33, for eksempel taket og felles rør. Dersom sameiet ikke oppfyller denne plikten, kan ansvaret gå lenger enn å utbedre selve feilen. Fører det mangelfulle vedlikeholdet til skade på en bruksenhet, kan sameiet også måtte dekke følgeskader på overflater, innredning eller andre deler som seksjonseieren normalt har vedlikeholdsansvaret for, jf. eierseksjonsloven § 35.

Dette kan for eksempel være aktuelt dersom sameiet kjenner til at taket er utett eller at det er problemer med et felles rør, men unnlater å følge opp forholdet slik at det senere oppstår vannskader i en seksjon. Sameiets erstatningsansvar er begrenset til tap som med rimelighet kunne forventes som en mulig følge av det mangelfulle vedlikeholdet.

Erstatningskravet skal rettes mot styret, men dette innebærer ikke at styremedlemmene er personlig ansvarlige. Dersom kravet fører frem, bæres kostnaden av sameiet som en felleskostnad. Personlig ansvar for et styremedlem forutsetter at vedkommende har opptrådt markert avvikende fra det som kan forventes av et ikke-profesjonelt styremedlem, for eksempel ved bevisst å unnlate å følge opp et akutt og godt dokumentert vedlikeholdsbehov. Terskelen for personlig ansvar er derfor høy.

Det må også her vurderes konkret om det foreligger et ansvarsgrunnlag og årsakssammenheng mellom manglende vedlikehold og skaden.

Hva bør styret gjøre når det oppstår en lekkasje?

Styret bør så raskt som mulig:

• Sørge for at lekkasjen stanses og skaden begrenses

• Dokumentere skaden

• Melde saken til forsikringsselskapet dersom skaden kan være dekningsmessig

• Innhente en fagkyndig vurdering av skadeårsaken og følgeskadene

• Avklare skadeomfang, herunder hvilke bygningsdeler eller installasjoner som har sviktet

• Kontrollere eierseksjonsloven og sameiets vedtekter

• Kartlegge om kostnader kan kreves dekket av seksjonseier eller sameiet

Akutte skadebegrensende tiltak bør ikke utsettes mens styret og seksjonseieren diskuterer ansvarsfordelingen. Spørsmålet om hvem som til slutt skal betale, kan avklares når skadeårsaken og de faktiske forholdene er tilstrekkelig dokumentert.

Behov for rettslig bistand?

Vi i Rede Advokater har lang erfaring med tvister og rådgivning tilknyttet eierseksjonssameier. Dersom du har behov for rettshjelp, er du hjertelig velkommen til å kontakte oss for en uforpliktende prat.