Når naboen gjør livet uutholdelig – hva kan beboerne og styret gjøre? Fravikelse og salgspålegg

Naboen truer folk i oppgangen, ødelegger fellesarealer, overholder ikke husordensregler og skaper alvorlig bråk natt etter natt. Styret mottar fortvilte klager og må vurdere hvordan man kan gripe inn.
I alvorlige tilfeller kan en seksjonseier og/eller dens hustandsmedlemmer, tvinges til å flytte.
Veien dit krever konkrete bevis og riktig fremgangsmåte.

Hvor går grensen for det naboene må tåle

Det heter at man ikke velger sine foreldre, og det samme gjelder langt på vei for sine naboer.
Når man velger å bosette seg i et eierseksjonssameie hvor andre seksjoner omringer ens egen, må man langt på vei tåle de naturlige konsekvensene av dette, herunder vanlig støy, tidvis uro, lukt, o.l.

Samtidig forbyr eierseksjonsloven § 25 bruk som påfører andre seksjonseiere skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte. At denne grensen er overskredet, betyr likevel ikke automatisk at noen kan kastes ut.

Tvangsfravikelse etter § 39 krever at seksjonseierens oppførsel skaper fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er til alvorlig plage eller sjenanse for øvrige brukere. Terskelen er høy. Alvor, omfang og varighet må vurderes konkret.

Når du er naboen som rammes

Meld fra til styret skriftlig og beskriv hva du selv har opplevd. Noter dato, klokkeslett, varighet, konkrete handlinger og hvem som var til stede. Forklar også konsekvensene: Har du blitt truet, mistet nattesøvn eller unngått fellesarealene av frykt? Ta vare på relevante meldinger, bilder av skader, eventuell politianmeldelse, o.l. Andre berørte beboere bør beskrive egne observasjoner.

Be om at klagen behandles, og om tilbakemelding på videre oppfølging. Meld fortløpende fra om nye hendelser. Dersom saken blir liggende, be om et konkret svar på hva styret vil gjøre. Seksjonseiere kan også ta opp styrets håndtering på årsmøtet. Minst to seksjonseiere som samlet har minst ti prosent av stemmene, kan kreve ekstraordinært årsmøte og må da oppgi hvilke saker de ønsker behandlet, jf. § 42.

Styret må undersøke saken og vurdere tiltak

Oppfølging av alvorlige bomiljøproblemer hører til styrets forvaltning av sameiet, jf. eiersl. § 57.
Styret bør samle dokumentasjonen, innhente innklagedes kommentar, og undersøke motstridende opplysninger. Beslutninger bør bygge på konkrete og dokumenterte hendelser. Uenighet eller misnøye med en nabo er ikke tilstrekkelig for fravikelse eller salgspålegg.

Dialog, presisering av ordensreglene og skriftlig advarsel kan løse saken. Ved alvorlige forhold bør styret raskt få vurdert om sterkere tiltak er nødvendige. For beboerne er det nyttig å vite at styret kan følge opp og stille krav om endret opptreden selv om terskelen for utkastelse ennå ikke er nådd.

Salgspålegg og utkastelse løser ulike problemer

Salgspålegg

Et salgspålegg etter § 38 krever vesentlig mislighold av seksjonseierens plikter. Konkrete eksempler på vesentlig mislighold er vedvarende betalingsmislighold av felleskostnader, eller vedvarende husbråk og manglende etterlevelse av husordensregler og vedtekter.

Hovedregelen er at misligholdet må fortsette til tross for skriftlig advarsel. Advarselen skal opplyse om at vesentlig mislighold gir styret rett til å kreve seksjonen solgt. Selve salgspålegget skal være skriftlig, gi minst seks måneder frist til å selge fra mottakelsen og opplyse om muligheten for tvangssalg.
Dersom pålegget ikke etterkommes, kan sameiet kreve tvangssalg gjennom namsmyndighetene.

Fravikelse

Fravikelse innebærer at personen må flytte ut, uten at eiendomsretten overføres. Terskelen for fravikelse etter § 39 er høyere enn for salgspålegg, men er vilkårene oppfylt, kan sameiet kreve fraflytting før salget er gjennomført. Beboerne behøver derfor ikke nødvendigvis å vente til seksmånedersfristen for salg er utløpt før styret kan kreve fravikelse.

Eksempler på atferd som kan gi grunnlag for fravikelse er manglende etterlevelse av prekært vedlikehold, fare for brann, skremmende og truende opptreden, o.l.

Slik fremmes et krav om fravikelse

Begjæringen sendes av styret til tingretten. Den kan tidligst fremmes samtidig med at det gis salgspålegg etter § 38. Er vilkårene for fravikelse oppfylt, kreves ikke forutgående advarsel etter § 38, men det skriftlige salgspålegget må likevel gis. I sameier med bare to seksjoner kan den ene seksjonseieren selv kreve fravikelse overfor den andre, jf. § 39 tredje ledd.

Forarbeidene presiserer at fravikelse etter § 39 kan begjæres uten forhåndsvarsel etter tvangsfullbyrdelsesloven §§ 4-18 og 4-19. Ved tvangssalg etter § 38 gjelder disse varslingsreglene derimot tilsvarende. Da skal det normalt gå to uker fra skriftlig varsel er sendt før tvangssalg begjæres, i tillegg til at salgsfristen må være utløpt.

Seksjonseieren får som hovedregel to uker til å uttale seg om fravikelsesbegjæringen, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-6. Innsigelser fremsatt i tide som ikke er klart grunnløse, gjør at fravikelse ikke kan innvilges uten ordinær behandling av tvisten. Både styret og beboerne bør derfor være forberedt på at saken kan ta tid. Selve utkastelsen gjennomføres av namsmyndigheten, jf. § 13-11. Styret eller naboene skal ikke selv skifte lås og stenge eieren ute.

Søk bistand før konflikten låser seg

Som berørt beboer bør du dokumentere hendelsene og be om konkret oppfølging. Som styremedlem bør du undersøke saken tidlig og få avklart hvilke tiltak loven åpner for. Rede Advokater har lang erfaring med eiendomsrett og konflikter i eierseksjonssameier. Vi bistår både seksjonseiere som opplever naboproblemer, og styrer som trenger hjelp til å håndtere dem. Ta kontakt for en uforpliktende prat om din situasjon.