Leiekontrakten er signert og åpningen planlagt. Så viser det seg at lokalet ikke lovlig kan brukes til virksomheten. Mens nødvendige tillatelser og ombygginger avklares, påløper leie og andre kostnader.
Hvem som må ordne opp og dekke tapet, beror særlig på leieavtalen, opplysningene før signering og hva som hindrer driften.
Avklar hva lokalene er godkjent for
En tidligere butikk skal bli kafé. Selv om utleier har akseptert planene og oppussingen virker beskjeden, kan den nye bruken kreve søknad og utløse krav til blant annet ventilasjon, brannsikkerhet og tilgjengelighet.
At en tidligere leietaker har drevet tilsvarende virksomhet, dokumenterer heller ikke i seg selv at bruken er lovlig.
Utleiers samtykke erstatter ikke offentlige tillatelser. Bruksendring kan være søknadspliktig uten fysiske ombygginger, jf. plan- og bygningsloven §§ 20-1 første ledd bokstav d og 20-2 og byggesaksforskriften § 2-1. Høyesterett fremhevet i Rt. 2010 s. 291 avsnitt 49 at behovet for å vurdere den nye bruken kan være tilstrekkelig til å kreve bruksendringstillatelse. Betegnelsen «næringslokale» sier derfor lite om den tiltenkte virksomheten er tillatt.
Undersøk siste godkjente bruk, tillatelser, tegninger og eventuell ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse i kommunens byggesaksarkiv. Sammenhold dokumentene med gjeldende arealplan og den planlagte driften. Be om en konkret avklaring av hva som mangler, hvilke tiltak som kreves og om det er behov for dispensasjon. Dette gir også et bedre grunnlag for å anslå kostnader og realistisk åpningsdato.
Leieavtalen avgjør hvem som bærer risikoen
Ved næringsleie kan store deler av husleieloven fravikes, jf. § 1-2. Kontrakten må derfor undersøkes først. Etter lovens utgangspunkt skal lokalene oppfylle avtalte krav, jf. § 2-2. Hindres den avtalte bruken av lovgivning eller offentlige vedtak, gjelder mangelsreglene tilsvarende etter § 2-17. En leieavtale kan likevel legge risikoen for manglende godkjenning og nødvendige tilpasninger på leietakeren.
Les bestemmelsene om bruksformål, offentlige krav og tilpasningsarbeider i sammenheng. En plikt til å innhente tillatelser innebærer ikke nødvendigvis at leietakeren også skal betale alle bygningsmessige tiltak eller bære risikoen for avslag. Skill mellom krav til bygningen, krav som utløses av den nye bruken, og driftsbevillinger som serverings- eller skjenkebevilling. Ansvaret kan være fordelt forskjellig.
Opplysningene før signering kan bli avgjørende. Har utleier uttrykkelig opplyst at lokalet er godkjent for kafédrift, eller unnlatt å opplyse om et kjent kommunalt pålegg, må dette vurderes sammen med kontraktens risikofordeling. Husleieloven §§ 2-3 og 2-4 gir egne regler om uriktige og manglende opplysninger, så langt de ikke er fraveket. Sikre derfor også annonsen, e-postene og kontraktsvedleggene.
Reklamer og avklar hvilke krav som kan fremmes
Reklamer skriftlig så snart problemet blir kjent. Beskriv hva som hindrer bruken, vis til avtalen og gjør klart at forholdet påberopes som en mangel. Be om utleiers standpunkt og en konkret plan for å løse problemet. Etter husleieloven § 2-8 må reklamasjon gis innen rimelig tid etter at mangelen burde vært oppdaget. Kontroller også kontraktens varslingsregler, og ikke vent til tapet er ferdig beregnet.
Dersom forholdet utgjør en mangel som utleier svarer for, kan leietakeren ha krav på retting, leieavslag og erstatning. Etter husleieloven § 2-10 har utleier på nærmere vilkår også rett til å rette. Leieavslag etter § 2-11 beregnes ut fra reduksjonen i leieverdi. Er lokalet helt uten leieverdi for den avtalte bruken, kan fullt avslag være aktuelt. Heving etter § 2-12 krever vesentlig mislighold. Hvor lenge hindringen varer, muligheten for retting og betydningen for virksomheten vil stå sentralt.
Kontrakten kan begrense disse rettighetene. Vurder derfor grunnlaget før leiebetaling stanses eller avtalen heves. Et uberettiget betalingsstopp utgjør normalt i seg selv mislighold.
Dokumenter tapet ved utsatt åpning
Erstatning for økonomisk tap har egne vilkår. For direkte tap bygger husleieloven § 2-13 på et kontrollansvar, slik at utleier kan bli ansvarlig også uten å ha opptrådt uaktsomt. Tap ved redusert eller bortfalt omsetning regnes som indirekte tap etter § 2-14 annet ledd bokstav a. Slikt tap krever som utgangspunkt feil eller forsømmelse på utleiers side, eller at lokalene allerede ved avtaleinngåelsen avvek fra en egenskap utleier hadde garantert. Kontroller også om avtalen begrenser ansvaret eller unntar indirekte tap.
Et omsetningsbudsjett er ikke alene dokumentasjon på et erstatningsmessig tap. Beregningen må ta hensyn til sparte kostnader og vise sammenhengen mellom hindringen og tapet. Dokumenter blant annet kostnader til alternative lokaler, avbestillingsgebyrer, lønnskostnader og tapt fortjeneste, uten å kreve samme tap dekket flere ganger. Vurder rimelige tiltak for å begrense tapet og dokumenter hvorfor aktuelle alternativer kan eller ikke kan gjennomføres.
Avtal hva som skjer dersom godkjenningen uteblir
Før signering bør partene avklare hvem som søker, hvem som betaler tiltakene, og om leiestart avhenger av at lokalene kan brukes lovlig til avtalt formål. Et forbehold bør angi hvilke tillatelser som må foreligge, en frist og hvem som kan tre ut av avtalen dersom fristen oversittes. Reguler også tilbakebetaling av depositum og fordeling av påløpte kostnader. For utleier er det særlig viktig at konkrete løfter om lokalenes egnethet samsvarer med kontraktens ansvarsfordeling.
Behov for juridisk bistand?
Rede Advokater bistår leietakere og utleiere med å avklare ansvaret når næringslokaler ikke kan brukes som avtalt. Vi vurderer kontrakten og grunnlaget for leieavslag, erstatning eller heving, og bistår i forhandlinger om en praktisk løsning. Kontakt oss for en uforpliktende prat.
