Fukt i boligen etter overtakelsen – hva bør du gjøre før du pusser opp?

Du har overtatt eiendommen og begynt å gjøre boligen til din egen. I forbindelse med påbegynt renovering finner du skjulte fuktskader bak en vegg. Før du igangsetter full utbedring, bør du sikre bevis og varsle selger. Hvordan du følger saken opp, kan bli avgjørende for om du har krav på å få dekket kostnadene.

En skjult feil er ikke alltid en mangel

At man avdekker fuktproblematikk eller eldre fuktskader i en brukt bolig er ikke unormalt. Noen typetilfeller er lekkasje i taktekking, fuktskader i takkonstruksjonen eller kryploftet, manglende lufting bak utvendig kledning med fukt- og råteskader som følge, sviktende drenering, eller kapillært oppsug i grunnen som følge av manglende eller sviktende fuktsperre. Ofte er slike feil og skader kostbare å utbedre, avhengig av omfang og kompleksitet av arbeidet som må utføres.

Det er heller ikke unormalt at selger eller selgers forsikring avviser kravet med henvisning til at boligen er eldre og at det derfor er forventbart med avvik, at det er gitt såkalte risikoopplysninger i salgsdokumentene, eller lignende forhold.

Avhendingslova gir rammene for bruktboligkjøp. De fleste bruktboliger har avvik, men ikke alle avvik utgjør kjøpsrettslige mangler. Hvorvidt det foreligger en kjøpsrettslig mangel, avhenger av hva som var avtalt.
Det er informasjonsbildet som ble presentert for kjøper før avtaleinngåelsen som styrer vurderingen av hva kjøper hadde grunn til å forvente. Skillet mellom avvik og mangel er en rettslig vurdering, og vurderingstemaet er nærmere beskrevet i en egen artikkel:

https://www.redeadvokater.no/aktuelt/avvik-eller-mangel-etter-boligkjop

Etter avhendingslova § 3-1 og 3-2 må eiendommen blant annet svare til avtalen og det kjøper kunne forvente ut fra bl.a. boligens type, alder og synlige tilstand. Videre må feilen ha vært til stede da risikoen gikk over på kjøper, altså ved overtakelsen, selv om den først viste seg senere.

Uriktige opplysninger kan utgjøre en mangel etter avhendingslova § 3-8. Det samme kan tilbakeholdte opplysninger om forhold som selger kjente eller måtte kjenne til, og som kjøper hadde grunn til å regne med å få, jf. § 3-7. Opplysningssvikten må videre ha innvirket på avtalen; med dette menes at kjøper ville inngått avtalen på andre vilkår dersom opplysningene var kjente for kjøper.

Samtidig regnes kjøper normalt for å kjenne forhold som fremgår tydelig av tilstandsrapporten eller andre salgsdokumenter du fikk anledning til å sette deg inn i, jf. § 3-10.

Sammenhold derfor funnet med de konkrete beskrivelsene som ble gitt skriftlig eller muntlig før avtaleinngåelsen, dvs. før budaksept.

Reklamer i tide  

Du må reklamere «innen rimelig tid» etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget avtalebruddet, jf. § 4-19. Høyesterett har fastslått at «rimelig tid» normalt anses å være et sted mellom ca. 2-3 måneder maksimalt.

Ikke vent på en full fagrapport før slik reklamasjon sendes. Det er ikke noe krav om at du må kjenne til hele skadebildet før reklamasjonen sendes, det er tilstrekkelig at du gir en kort og generell beskrivelse av de avdekkede forholdene. Send derfor en skriftlig melding til selger som beskriver avviket og gjør det klart at du påberoper det som en mangel. Har selger boligselgerforsikring, bør forsikringsselskapet også varsles.

I tillegg gjelder en absolutt reklamasjonsfrist på fem år fra du overtok eiendommen.
De to fristene har dermed ulik funksjon. Fristen «innen rimelig tid» handler om hvor raskt du må reagere når du oppdager eller burde ha oppdaget mangelen. Femårsfristen setter en ytre grense, selv om mangelen først viser seg senere. Oppdager du for eksempel en mangel etter to år, kan du derfor ikke vente til femårsfristen nærmer seg med å reklamere. Det finnes enkelte unntak fra femårsfristen, blant annet dersom selger har påtatt seg ansvar for lengre tid eller har opptrådt grovt uaktsomt eller uredelig.

Gi selger mulighet til å rette

Selger har en utbedringsrett iht. avhendingslova § 4-10.

Avviser du retting som selger har rett til å utføre, kan du miste retten til prisavslag og heving av kjøpet.
Tilsvarende gjelder ikke for et eventuelt erstatningskrav, da dette må vurderes særskilt. Erstatningskravet kan imidlertid bli redusert i lys av kjøpers tapsbegrensningsplikt. Bestill eller gjennomfør derfor ikke full utbedring før spørsmålet er avklart.

Akutte tiltak for å begrense en pågående vannskade må likevel ikke utsettes. Varsle selger og bygningsforsikringen raskt, dokumenter tilstanden og skill nødvendige strakstiltak fra videre oppussing.
I en leilighet bør styret involveres dersom skaden kan komme fra tak, fasade eller andre felles bygningsdeler.

Hva kan du kreve dekket?

Ved en mangel kan prisavslag være aktuelt. Etter § 4-12 er utbedringskostnaden det praktiske utgangspunktet hvis ikke noe annet blir godtgjort. Du kan likevel ikke uten videre sende selger den fulle regningen for utbedringer som innebærer «gammelt for nytt». Forbedringer og forlenget levetid kan gi fradrag i retten til utbetaling, såkalt «standardhevingsfradrag». Dette følger av langvarig og fast rettspraksis fra domstolene.

Ved bruktboligkjøp etter reglene som gjelder for avtaler inngått fra 1. januar 2022, må kjøper selv dekke de første 10 000 kronene i tap og kostnader ved mangler, jf. § 3-1 fjerde ledd.

Reklamasjon stopper ikke foreldelse

Et krav kan foreldes selv om du reklamerte i tide. Den alminnelige fristen er tre år og løper normalt fra overtakelsen, jf. foreldelsesloven §§ 2 og 3. Manglet du nødvendig kunnskap om kravet, kan § 10 gi en tilleggsfrist på ett år fra du fikk eller burde skaffet deg slik kunnskap. Beregningen må vurderes konkret.

Vanlig korrespondanse og forhandlinger avbryter ikke i seg selv foreldelse. Avbrudd kan blant annet skje ved selgers erkjennelse av forpliktelsen eller ved at saken forfølges rettslig, jf. foreldelsesloven §§ 14 og 15.
Få fristene avklart tidlig, også mens forsikringsselskapet behandler saken.

Kontakt Rede Advokater for en uforpliktende prat

Rede Advokater har lang erfaring med eiendomsrett og tvister etter boligkjøp. Vi hjelper deg å vurdere ansvar, krav og frister. Ta kontakt for en uforpliktende prat om din situasjon.